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不限购又打折的法拍房可以落户吗

时间：2020-03-16 22:11:59 来源：杭州落户作者：杭户通浏览：次

在杭州还有不限购的一种房子，那就是——法拍房。外地人在杭州没有社保也不是杭州户口即可购买的房子，那么这种房子到底值不值的购买？有没有风险呢？能不能落户？一系列问题相信很多人比较关系，今天和杭州落户政策小编一起来了解下吧！

一、什么是法拍房

二、法拍房购房者亲身经历

三、为什么要买法拍房

四、为什么后悔买法拍房

五、2019年杭州法拍房成交TOP10

六、法拍房还能买吗

一、什么是法拍房

简单来说，法拍房是指被法院强制变现的房产。即债务人无力偿债，被债权人经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下的房产拍卖，用拍卖所得款项来偿债。法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。

二、法拍房购房者亲身经历

1、一对小夫妻

有一对小夫妻，分享了他们想要买法拍房的一次经历，故事大概是这样子的： 2019年初，女主看上了位于杭州市拱墅区内，离西湖文化广场只有600米的一套法拍房，这套大概90平左右的房子，在当时的起拍价为280万，算下来每平单价大概在3.2万/㎡左右；相对于周边差不多10万/㎡的价格来说，如果能顺利拍到这套房，那简直是捡了个大便宜...所以女主就开始琢磨着买这套法拍房的相关事宜了，甚至连里面怎么装修都想好了但是，看似美妙的事情，一般都会有些曲折。 4月份，在经历过几波人陆陆续续看房后，这间地理位置一级棒，但是位于一楼且只有一间房朝阳的不怎么样的房子，开始了第一次公开拍卖 28个人经过几番报价，最终这间房子，以506万成交！虽然比起拍价贵了100多万，但是按照市价来说，还是很划算的！当然，因为超出心理预期太多，所以买家并不是女主不过，事情还没结束，半个月之后的某天，女主又再次在网上，看到了这套房子... 一个月后，这套房子经历了自己的第二次拍卖，虽然比第一次参与拍卖的人少，但是最后还是在22个人的角逐下，以465万再次成交！当然，买主依旧不是女主又过了半个月...女主第三次在法拍网站上...看到了这套命运多舛的房子...打电话问过法院之后，女主被告知：“第一次买家悔拍是因为没有实地看过房，竞得后发现房子在一楼，采光不佳；第二次买家悔拍是由于和原房东关于户口问题没有协调好” 所以就有了这第三次拍卖

2、邻居

七年前拍了一套自家楼上的法院拍卖房，住了20年的小区上下楼很熟悉了吧？结果我就想简单了，补地价、双方税费………幸好原业主是五年、唯一住房（搬回其家乡住了），少交了一点。还要登报、去政府部门复印房产证……… 虽之前是邻居，但电话联系叫对方搬东西对方也语带威胁，一直不搬，后面我把他的东西扔了………真的，法院只管收钱及出了一份拍卖证明，其他一概不理。现在房产还有原业主的户口挂着，因我户口也在这，故一直没入户，到现在也不知道以后会不会影响入户。买法拍房前真要了解清楚，或看此文

三、法拍房的优势

1、价格便宜，算上一个主要理由

根据法律规定，法拍房的拍卖保留价，是由人民法院参照评估价来确定。第一次拍卖的时候，估价大约是市价的70%；如果出现流拍，二次进行拍卖的话，拍卖价大概是估价的80%；如果再次流拍，三次拍卖的话，拍卖价大概是估价的64%。拿一套市价为500万的房子来举个例子：拍卖价为500万*70%，即350万；若流拍，则第二次拍卖价为350万*80%，即280万；若二次流拍，则第三次拍卖价为350万*64%，即224万；所以运气好、策略好的话，用市场价的5-7折就可以买到法拍房，划算的！

近期，阿里拍卖网挂出了一批“（破）杭州市余杭区中泰街道清水湾别墅山水苑”拍卖房源。由于企业破产，将于8月25日10点开始拍卖。

其中有3套高层，起拍价106.59-162.81万元；6套排屋，起拍价280.89-334.81万元左右。

基本是该小区同等产品市场评估价的7折左右。项目边上有两个新楼盘，绿都鉴未来和中锐招商星未来，精装均价是2.6万元/㎡，清水湾的这批房源起拍价是他们的一半左右。

2、图它不限购，图它不用摇号，图它是现房

杭州现在是限购的，如果没有户口。就只能在杭州工作，三年内缴满两年社保，才可以有买房资格。对于没有房票的外地人来说，法拍房是白月光般的通道。因为法拍房不限购，没有杭州户口，没有社保照样可以通过正常法拍买房。另外，杭州现在买房是需要摇号的，报名人数超过开盘房源，就要进行公开摇号。越是优质的房源，中签率越低，越难摇。法拍房谁出的价格高谁就可以拿到房子，而且是还是现房。

四、为什么后悔买法拍房

1、入住难

小编在淘宝网司法拍卖随机查询几例拍卖房，发现大部分带租约，现实中也发生过原房主故意将租赁合同签的很长。依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。所以根本没办法赶租客走，除非支付巨额违约金。，如果面临一二十年的租约，那就只能望房却步了。

2、债权人上门追讨

如果原房主因债务问题跑路，等你入住后可能遭到其他债权人的骚扰和追讨，碰到耍无赖或者威胁恐吓的人更麻烦。最麻烦的是，房子抵押给了高利贷，查也查不到，最后真有可能上演电视上，在你家门口泼油漆的事情。

3、无法落户

法拍房的房屋户口不在执行范围内。法院通过《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》等法律程序，将房屋合法地过户给了买家，买家就拿到了房屋的产权。但如果原房主不愿迁出户口，买家可能会面临无法落户的问题。

4、税费无法估量

转让和受让两家的税费，都是由竞买人一人承担，这个大家应该知道。在税费方便，各地的情况是不一样的，每个案例的情况也不一样。就拿住宅来说，个人和个人身份交易相对简单，竞买人非首套要承担3%的契税，被执行人如果不满五或者不唯一，还要承担3%的个人所得税，以及增值税。这些相对透明，总体来说，法拍房的税费跟新房差不多。什么才是不透明的呢？房子如果原先由公司持有，被个人拍下，那就要交土地增值税。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由竞买人承担。另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由竞买人负责承担。

5、房子有瑕疵

通常法院会组织竞买人去实地看房，但是毕竟是法院主导，无法直接向业主询问，有些细节很难注意到。法院对瑕疵并不承担责任，所有风险自担。五、2019年杭州法拍房成交TOP10 2019年这一年中，据统计自2019年1月1日到12月26日，在“阿里拍卖网’上，杭州八区共进行1272次住宅的司法拍卖，其中成交1112次，占比达到87.4%。成交总价单价最高的都是杭州市长生里32号不老里3号，成交额8804万元，建筑面积419.57平方，单价20.98万元。成交总价最低为馨星大厦2幢1308室，成交额85.8万，建筑面积36.06平方，单价2.37万元。成交单价最低是三山公寓梦泉苑2幢501室，成交总价120万元，建筑面积151.91平方，单价0.79万元。

五、2019年杭州法拍房成交TOP10

1、“女股神”的江南里

“女股神”封某某家的武林壹号和江南里，在杭州楼市圈中几乎家喻户晓。 2018年底，其武林壹号以3990万元的总价拍卖成交。而今年2019年3月，311.3㎡的江南里大河宸章公寓宸庐5幢1号在阿里拍卖网挂出，这也是江南里首次加入到法拍房的行列。该房产在 4月16日的首次拍卖中，以5600万元的总价、近18万元/㎡遇冷“流拍”；而后在5月16日，以5000万元的总价、约16万元/㎡的单价底价成交。

2、吴小晖：西溪风情×4+江南里样板房

9月下旬，原安邦保险集团董事长兼CEO吴小晖位于西溪风情的4套房产均拍卖成交。成交总价自1678 -2028万元不等，单价自5.4-5.7万元/㎡不等。值得一提的是，原阿里董事局主席马云在该小区也有房产。 12月26日，吴小晖的江南里也进行了拍卖。这套房子是当年江南里的两套样板房之一，仅装修标准就2.88万元/㎡。该房产地上建筑面积为462.88㎡，地下两层面积未计入预售合同，起拍价为6250万元，最终遭遇了“流拍”。

3、21万元/㎡的徐青甫故居

长生路32号不老里3号距离西湖只有300m的，其旧主曾是民国时期担任浙江省民政厅厅长的徐青甫。建筑面积为419.57㎡，于5月21日进行了司法拍卖。在经历了460轮竞拍后，最终以8804万元的总价成交，折合单价21万元/㎡，刷新了杭州法拍房最高单价的纪录。由于该套房产所有权人为公司，毛估计税费至少有500万。且目前西湖景区内土地性质不能为出让，若后续政策有变动，买受人还可能需要补缴一笔土地出让金。

4、价格堪比武林壹号的学区房

5月21日，有人花了近10万元/㎡买下一套学军小学的学区房。这套房子，就是中大文锦苑2幢3单元902室。该房产建筑面积约140㎡，成交价却高达1291万元，折合单价为9.18万元/㎡。这是该小区截至目前司法拍卖房源中总价最高的一套，且无论总价还是单价，都几乎相当于武林壹号的价格。

5、凤山新村14幢205室

7月份，上城区拍出一套超小面积房源。凤山新村14幢205室的面积仅为26.28㎡，位于凤凰山脚路——曾经的南宋皇城根下，距西湖、雷峰塔等景点的距离仅2km左右。该套房产建成于1960年，至估价时点为带租拍卖，租期至2022.6.29。权利性质为划拨，需补缴土地出让金。最终，它以近评估价112万元近1.5倍的总价——164.9万元成交，折合单价为6.27万元/㎡。

6、9年降价377万元的蓝色钱江

10月份，蓝色钱江通过司法拍卖售出一套一线江景房——2幢2单元2402室，建筑面积为657.75㎡，成交总价为4765.55万元，折合单价约为7.25万元/㎡。这套房子在2010年领出预售证时，毛坯均价就已高达78180元/㎡，比这一次的成交单价高出近6000元/㎡。而那时的总价，约5142.3万元，比这一次的成交总价，高出377万元。 9年时间，价格不升反降，除了市场低迷的原因之外，“6.22”蓝色钱江保姆纵火案，就发生在该楼幢，或许对房源价格也造成了一定影响。

7、未来城二期成交价比二手价还贵

“双11购物节”当天，曾是杭州“万人摇”楼盘的未来城二期成交了一套法拍房。未来公寓32幢1单元1204室建筑面积为118.4㎡，套内面积为94.34㎡，最终以397万元的总价被拍下。不过由于该房产为预售房产，所以除了房子本身价格之外，买家还要交两次契税、一次增值税，这部分税款约30余万元。如果按含税的总价（约430万元）来计算，那么折合单价约3.6万元/㎡，比未来城二期的二手房均3.1-3.2万元/㎡还要贵。

8、金色海岸二拍成交价高于首拍“流拍价”

2月19日，杭州江景豪宅金色海岸流拍了！这个消息当时令不少人的咋舌，毕竟在2018年，隔壁“孪生兄弟”阳光海岸拍卖出了9位数的价格。金色海岸6幢502室面积为273.5㎡，评估价为2003.31万元，起拍价为1402.32万元。房源本身硬伤没有，却存在租赁，租赁期自2017年6月1日-2021年5月31日。而房屋所有者和承租人双方协定，承租人每年交纳20万元，这20万元将从此前房屋所有者向承租人的借款中抵扣。 5月20日，该房产进行了第二次拍卖，并以1641.85万元的总价成交，比上一次的流拍价格还要高近240万元。

9、含税费成交价为评估价2倍？悔拍！

4月8日，德萃公寓3幢2单元704室进行了首次司法拍卖，在被多人竞拍至171次后，以191万元高价成交，溢价率达到了63%。该房产的部分面积为经济适用房，按规定买家需补交土地收益金。再加上其它的税费，这套法拍房的总价已接近230万元，几乎是评估价117.17万元的两倍。 5月28日，该房产进行了第二次拍卖，最终被一位买家以188万的总价竞得，仅仅比上次的成交价低3万元。

10、绿城蓝庭历经波折 1.39万元/㎡成交

7月，临平山北的绿城蓝庭花园陶院1幢901室以187.4万元的总价成交，后由买家悔拍，并付出28万元的保证金。再次拍卖是在10月，当时以144万元的起拍价流拍；直到11月，才以146.7万元的总价真正成交（拍卖保证金降至23万元）。该房源面积为105.34㎡，折合单价1.39万元/㎡，比该小区二手房均价每平米便宜1万多。原因是该房产所在的陶院1幢，其一部分是作为养老护理院使用的。