贷款买房怎么贷最划算，选择等额本息还是等额本金？

2、计算方法

对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。那么怎么选择适合自己的方式呢？首先是要清楚二者的计算方法——

① 等额本息

每月还款数额计算公式如下图所示：

P:贷款本金  R:月利率（年利率/12） N:还款期数

② 等额本金

它最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。

计算公式为：

每月还本付息金额=（本金/还款月数）+（本金-累计已还本金）×月利率

每月本金=总本金/还款月数

每月利息=（本金-累计已还本金）×月利率

还款总利息=（还款月数+1）×贷款额×月利率/2

还款总额=（还款月数+1）×贷款额×月利率/2+ 贷款额

注意：在等额本金还款方式中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

③ 计算举例

▶ 贷款金额较少且年限较短的情况：

举例一：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限10年；

等额本息：10年后还款151750.84元，总利息31750.84元；

等额本金：10年后还款149403.00元，总利息29403.00元；

两者差额：2347.84元/10年，一年才差235元。

举例二：贷款50万元，年利率4.86%，还款年限20年；

等额本息：20年后还款782695.68 元，总利息282695.68 元；

等额本金：20年后还款744012.50 元，总利息244012.50 元；

两者差额近3.86万元。

▶贷款金额和年限增加后，两者的差距就显现了：

举例三：贷款100万元，年利率4.86%，还款年限30年；

等额本息：30年后还款1901873.28 元，总利息901873.28元；

等额本金：30年后还款1731025.00 元，总利息731025.00元；

两者差额近17万元。

举例四：贷款200万元，年利率4.86%，还款年限30年；

等额本息：30年后还款3803746.56 元，总利息1803746.56 元；

等额本金：30年后还款3462050.00 元，总利息1462050.00 元；

两者差额近34万元。

总结：贷款越多、年限越长、利率越高，利息相差越多，等额本金还款的总利息更少。